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[오문석의 부동산 백과] 손해 보지 않고 집 팔려면···

집을 파는 과정은 상당히 번거롭고 피곤한 일일 수 있다. 특히 요즘처럼 시장상황이 어려울 때는 더더욱 그렇다. 늦은 시간에 집을 보러 오기도 하고, 시도 때도 없이 전화가 걸려 오기도 한다. 또 집값을 놓고도 신경전을 벌여야 하고, 집이 잘 팔리지 않으면 팔 집과 새로 산 집 양쪽으로 모기지를 부담해야 하는 경우도 있다. 경제적인 측면에서도 준비가 안된 상태에서 집을 팔려고 내 놓았을 경우 자칫하면 수천 달러 이상의 손해를 볼 수 있다. 수리가 필요한 부분을 손보지 않을 경우가 대표적이다. 대부분의 수리를 하지 않은 상태 그대로 판매하는 ‘As is’ 보다는 필요한 부분을 수리해서 판매하는 편이 집의 가치를 훨씬 높여 경제적으로 이익을 남긴다. 전문가들의 분석에 의하면 사소한 수리나 업그레이드라도 주택을 판매할 때 수리비용의 3-5배에 달하는 이익을 올릴 수 있다고 한다. 부동산 에이전트와 상의해 수리하고 업그레이드할 부분을 미리 손 보고 시장에 내놓으면 가치 상승을 노릴 수 있다. 집을 보러 오는 사람들에게 최대한의 편의를 제공하는 것도 손해를 보지 않는 비결이다. 접근성은 수익률과 밀접한 관계가 있다. 주택 판매 시장에서의 접근성은 예약자에게만 집을 보여주는 수준부터 락박스를 설치하고 에이전트와 동행한 모든 사람들에게 오픈하는 수준까지 다양하다. 접근성이 높으면 그만큼 집을 판매할 가능성도 높아진다고 볼 수 있다. 셀러가 원하는 가격에 집을 살 가능성이 높은 사람이 ‘Appointment Only’라는 싸인 때문에 발길을 돌렸다면 결국 셀러만 손해를 보는 것이다. 가격을 너무 낮거나 높게 책정하는 것도 경제적 손실을 가져온다. 시장 가격보다 너무 낮게 책정하면 집은 빨리 팔 수 있을지 모르지만 상당한 경제적 손실을 감수해야 함은 물론이다. 그리고 가격을 너무 높게 책정하면 오랫동안 팔리지 않게 되고, 자칫하면 문제 있는 집으로 치부될 가능성이 높아 나중에 집값을 낮추더라도 정당한 평가를 받기 힘들 수 있다. 따라서 노련한 부동산 에이전트의 조력을 받아 가장 적정한 가격을 산출해 내는 것이야말로 경제적 손해를 보지 않으면서 원하는 기간 안에 집을 판매할 수 있는 첩경이다. 첫인상을 좋게 심어 주는 노력도 중요하다. 부실한 잔디관리, 정돈 안된 방들, 역겨운 냄새 등 사소한 문제 때문에 주택 판매에 실패한 케이스는 부지기수다. 특히 한인들의 경우에는 냄새에 신경을 써야 함은 물론이고, 실내 가구 배치도 일반적인 미국인 성향으로 다소 변화를 주는 것이 좋다. 입장을 바꿔서 본인이 살 집을 보러 온다는 생각으로 집안 구석구석, 또 지붕부터 지하실까지 깨끗하게 청소하고 정리정돈하면 분명 효과를 볼 수 있다. 부동산 에이전트에게 전적으로 맡기고 뒷짐지고 있는 것도 좋은 방법은 아니다. 에이전트와 팀을 이룬다는 적극적인 사고가 필요하다. 자신이 알고 있는 전문가들과 친구 친지들을 네트워킹하고 적극적으로 활용할 경우 의외로 집을 판매하는 것이 쉬워질 수 있다. 실제로 많은 집이 이런 방법으로 쉽게 판매되고 있다. 사실 충분한 이익을 남기면서 순조롭게 집을 파는 것과 경제적으로 손해는 손해대로 보고, 심신이 피곤해 지는 경우는 백지 한 장 차이일 수 있다. 유능한 부동산 에이전트를 고용하는 것이 첫 걸음이라면 에이전트가 그 능력과 노하우를 최대한 발휘하도록 협조하고 함께 노력하는 것이 판매를 순조롭게 마무리 할 수 있는 지름길이다. (문의: 703-338-2220)

2009-07-08

[오문석의 부동산 백과] 초보자들을 위한 부동산 투자

부동산에 투자한 사람들은 하루에도 수없이 갈등을 한다. 특히 부동산 관련 뉴스가 나올 때 마다 희비가 엇갈리는 상황의 갈등이야말로 투자자의 머리를 어지럽게 만든다. 그러나 이러한 갈등과 회의를 많이 경험해본 부동산 고수들 일수록 부동산의 투자안정성을 믿는다. 그리고 중요한 것은 타이밍이라는것을 알게 되기 때문에 투자시 자기에게 맞는 적절한 타이밍을 가지고 접근하게 된다. 결국에는 타이밍과의 싸움에서 승리하게되지만 부동산 초보자들은 이러한 갈등과의 만남을 고통스러워 한다. 중요한 것은 초보자일수록 더 많은 시간과 노력을 통하여 부동산의 투자 원리를 배워야 한다는 것이다. 이러한 과정을 인정하지않거나 피해갈 생각이라면 부동산 고수 되는 길을 피하는 길과도 같다. 부동산 초보자들이 반드시 유념해야할 사항들 중 몇가지를 정리해 본다. 첫째는 투자목적을 명확히 해야 한다는 점이다. 초보자들에게 부족한 점 중의 하나가 자기가 투자하는 부동산이 시세차익용인지 장기개발용인지 임대용인지 이용목적용인지 구분을못하고 좋다니까 투자하는 경우가 많다. 그때그때 상황 변화에 따라 투자용도가 바뀌어 무슨 용도로 투자한지 모르는 전천후 투자가된다. 이러한 초보자들은 나중에 기회가 왔을 때 기준이 없어서 매매하지 못하는 우를 범하기 때문에 초보자들은 명확한 투자목표를 정하고투자에 임해야 할 것이다. 둘째, 남의 말에 현혹되지 않아야 한다. 부동산이나 주식에 투자한 사람들 대부분은 자신의 실패 경험을 이야기하기보다는 성공한 경우를 부풀려서 하는 경향이 높다. 또한 수익을 보았다 하더라도 자신에 대해 관대하기 때문에 세금 등을 공제하지 않고 수익률을 말하는 경우가 많다. 이런 경우 초보자들은 성공했던 사람들과의 모든 상황이 다른데도 불구하고 동일한 성공이 있을 것으로 믿고 투자한다. 이러한 초보투자자들 대부분은 실패하는 경우가 매우 높다. 왜냐하면 부동산에 있어서 부동산 투자환경은 성공과 실패를 결정하는 중요한요소이기 때문이다. 셋째, 자신감을 가져야 한다. 초보자들은 부동산 환경변화에 매우 민감해 있다. 따라서 초보자들은 아파트 매입 후에 가격이 떨어지면 괜히 잘못 산 것 같아 잠못 이루고, 매도 후에 가격이 오르면 좀 더 기다리지 못한 자신을 후회한다. 모두 이해되는 것들이지만 중요한 것은 초보자들이부동산 투자에 자신감을 가져야 할 것이다. 자신감을 갖기 위해서는 부동산 투자 초기에는 수익률은 높지 않다하더라도 확실한 투자처를 찾는 것이 좋다. 넷째, 과감한 결단력을 키워야 한다. 초보자들이 가장 범하기 쉬운 것 중의 하나로 결단력 부족을 들을 수 있다. 이것은 신중한 것과는 구별되는 것이다. 이러한 사람은 여기저기에서 한참 여러 의견을 듣고 투자 결정을 할 것이지만 좋은 투자처는 이미 다른 사람의 손에 가 있다. 자기가 좋다고 생각한 투자처는 남들도 동일한 생각 이상을 갖기 때문이다. 다섯째, 현장학습과 교육의 중요성을 인식해야 한다. 부동산의 기초는 현장을 보면서 직접 눈과 귀 그리고 오감을 통하여 부동산의 기(氣)를 느끼는 것부터 시작하는 것이다. 이것은현장학습을 통해서만 가능하다. 아무리 좋은 정보와 감각을 가지고 있다고 하더라도 현장을 무시하거나 혹은 부동산 지식을 쌓는 것을 게을리한다면 부동산 투자의성공 확률을 높일 수는 없을 것이다. (문의: 703-338-2220)

2009-07-01

[오문석의 부동산 백과] 부동산 투자 성공을 위한 세가지 전략

어떤 분야에서 성공하기 위해서는 이미 성공한 사람들의 행동 양식을 배우는 것이 첫걸음이다. 성공한 사람들의 방법을 벤치마킹하다 보면 자신만의 노하우를 축적할 수 있고, 결국에는 최고 수준의 전문가가 되는 것이다. 부동산 투자에 있어서도 부동산을 통해 크게 성공한 사람들, 요즘 자주 쓰는 말로 달인이나 고수의 성공 핵심을 파악하는 것이 중요하다. 일반인들과 다른 부동산 달인들은 어떤 전략을 가지고 있을까? 첫째, 미래를 준비하는 투자전략이 뛰어나다. 최근 잉글랜드 프로축구 1부 리그에서 통산 17번째 정상이자 2년 연속 우승을 차지한 ‘맨체스터 유나이티드’의 자산가치는 무려 18억 달러이다. 이만한 알짜 기업도 없다. 이 팀의 성공 비결은 바로 축구팀을 기업체처럼 경영하는 것이 핵심이었다고 한다. 특히 현재 보다는 미래를 위해 투자하는 기업 경영에 뛰어났다고 한다. 구단은 10대부터 20대 초반의 가능성 있는 선수들을 ‘맨 유 맨’으로 만들거나, 유소년 육성 시스템으로 최고의 선수를 전략적으로 만들고, 소위 무한 경쟁 시스템을 도입하여 ‘맨체스터 유나이티드’를 최고의 팀으로 일구어냈다. 이는 미래를 준비하여 성과를 이뤄낸 단적인 사례가 아닐 수 없다. 투자도 마찬가지다. 물론 단기적으로 비약적인 성과를 내는 투자자들도 일부 존재하지만, 미래 가치를 우선적으로 고려하는 투자 고수는 비할 수 없을 정도로 많다. 이들은 향후 일어날 대세를 파악하며 미리 준비하는 전략가들이라고 표현 할 수 있겠다. 일시적으로 일어나는 단기적 현상에 연연할 것이 아니라 미래의 대세를 파악하고 움직이는 지혜로움을 배워야 할 것이다. 둘째, 기회포착에 민감하고 투자에 과감하다. 투자의 달인들은 기회 포착에 능하다. 어느 곳에 투자하면 돈이 되는지 귀신같이 알아낸다. 이 능력이 타고난 본능인지, 오랜 경험에 의한 것인지 불분명하지만 분명 투자의 달인은 들어갈 때와 나갈 때를 명확히 감지하는 능력이 탁월하다. 전투시, 여유 있게 쓸 수 있는 총알을 충분히 준비하는 군인처럼 여유자금을 대기시켜놓고 부자들의 모임, 신문, 각종 서적, 세미나, 방송 등의 정보를 통한 기회포착을 위하여 최선의 노력을 다한다. 투자의 성공은 어느 시점에서 정확하게 이루어 졌느냐가 매우 중요하다. 항상 투자감각을 갈고 닦지 않으면 뒷북만 치면서 불평만 늘어 놓는 처지에 몰릴 수 있음을 기억하자. 셋째, 참고 견디는 인내력이 강하다. 투자 달인들은 자신의 잘못된 투자를 스스로 인정하기 전까지는 끈질기게 물고 늘어지는 경우가 많다. 이들은 돈 들어 올 곳에 매복해 있으면서 자신이 쳐 놓은 ‘투자의 망’에 걸려 들 때까지 인내심을 가지며 절대 ‘경거망동(輕擧妄動)’ 하지 않는다. ‘오마하의 현인’으로 불리는 ‘워렌 버핏’은 현재 미국에서 가장 존경 받는 부자이자 ‘가치투자의 신화’로 추앙 받고 있는 인물이다. 그는 가치 있는 주식을 발굴해 매입하고 이를 오랫동안 보유하는 것으로 유명한데, 상상을 초월하는 인내력이 없다면 불가능한 대목이다. 투자를 하면서 실패하고 싶지 않다면 투자 달인들의 올바른 투자에 초점을 맞추고 성공하는 원리를 배워 가는 것이 어떨까? 쉽지는 않겠지만 그것이 처절한 투자시장에서 성공하며 살아남는 길이 될 것이다. ▷문의: 703-338-2220

2009-06-24

[오문석의 부동산 백과] 좋은 이웃 만나기 위한 체크리스트

주택은 망망대해의 외딴 섬이 아니다. 주택과 주택이 모여 동네를 형성하고 동네들이 모여 타운을 이루며, 타운들이 모여 도시가 완성된다. 따라서 내가 사는 주택이 속한 동네와 타운, 도시는 하루 하루의 삶의 질을 결정짓는 중요한 요소가 된다. 특히 좋은 이웃을 만나느냐 아니냐는 주택 자체의 기능에 못지 않는 중요성을 가진다. 좋은 동네와 타운을 선택하는 몇 가지 체크 리스트를 소개한다. 첫째는 여가생활과 취미활동, 종교생활 등 자신과 가족의 라이프 스타일에 적합한 지역을 선택한다. 사람마다 모두 다양한 취미와 기호를 가지고 있다. 자신과 가족의 라이프 스타일이 어떤지 미리 정리해 두고 가장 적합한 동네를 선택하도록 한다. 예를 들어 아버지는 골프, 어머니는 헬스, 아이들은 수영과 영화 감상이 취미이고, 주일에는 교회에 가는 가족이 있다고 하자. 그렇다면 이사를 가고자 하는 동네가 골프장과 헬스 클럽, 수영장, 영화관, 그리고 출석하는 교회와 어느 정도 거리에 있는지 또 선택의 폭은 얼마나 넓은지 등을 리스트로 만들어 체크하면 실수가 없다. 둘째는 학교 관련 데이터를 꼼꼼히 챙기는 일이다. 교육은 어느 가정에서나 가장 중요한 가치 중의 하나이다. 지역 교육청을 통해 이사 갈 동네 학교의 학력 테스트 결과, 학급의 크기, 대학 입학률, 영재 프로그램을 포함한 특별 활동 프로그램의 유무 등을 확인한다. 비록 자녀가 없거나 이미 장성한 가정이라 하더라도 교육 환경은 주택의 가치를 결정하는 중요한 조건인 만큼 반드시 확인해야 한다. 셋째는 범죄에 대한 기록을 확인하는 일이다. 해당 경찰서를 통해 범죄 기록을 열람한다. 범죄 발생률 뿐 아니라 자주 발생하는 범죄의 유형은 무엇인지 범죄 발생의 증감을 포함한 범죄 경향 등을 살펴 보아야 한다. 특히 성범죄 전과자가 인근에 거주하는지 여부도 경찰서 웹사이트를 통해 확인해야 한다. 넷째는 지역 경제의 동향을 체크한다. 가구당 소득, 주택 가격, 비즈니스 관련 통계 등 경제 지표는 지역 정부 웹사이트에서 확인할 수 있다. 이들 경제 지표를 통해 지역 경제가 발전하고 있는지 정체되어 있는지 혹은 쇠퇴하는지의 여부를 분석하면 주택의 가치를 측정하는데 도움이 된다. 주택과 아파트의 구성 비율도 확인하는 것이 좋은데, 아파트가 많다고 해서 좋지 않은 지역이라고 단정할 수는 없지만 그만큼 유동인구가 많다는 의미이기 때문에 참고해야 할 사항이다. 주택의 판매동향도 중요한 경제지표이다. 부동산 에이전트나 부동산 협회 등을 통해 해당 지역의 주택 가격 동향, 매물 상황 및 매매 성사 비율 등의 통계를 확인해 보면 자신이 구입할 주택의 미래 가치를 예측할 수 있는 중요한 수단이 된다. 마지막으로 해야 할 일은 직접 동네를 찾아 눈으로 확인하는 것이다. 백문이 불여일견이라는 말처럼 각종 통계와 자료를 통해 후보 주택을 압축한 다음에는 직접 동네를 찾아가 주민들과 이야기를 해 보고 얼마나 잘 관리되고 있는지, 서류상에 보이지 않는 불편함은 없는지 동네를 눈으로 확인해야 한다. 번듯한 집도 중요하지만 따뜻하고 편안한 동네도 큰 의미가 있다. 좋은 동네, 타운, 도시를 선택하는데에도 시간과 노력을 투자할 가치가 있다. ▷문의: 703-338-2220

2009-06-17

[오문석의 부동산 백과] 경매 주택 구입시 주의해야 할 사항들

경매 주택에 대한 관심이 뜨겁다. 부동산 전문 조사 기관의 최신 연구 자료에 따르면 미국 성인의 55%가 부동산을 구입할 때 경매 주택을 고려해 본 적이 있는 것으로 나타나 2008년 11월에 비해 10% 이상 높아졌다. 이러한 현상은 한인 사회에서도 마찬가지로 경매 주택 구입 문의가 상당히 많아졌다. 무엇보다도 경매 주택의 장점은 상당히 낮은 가격에 주택을 구입할 수 있다는 데 있을 것이다. 하지만 경매 주택에 대한 두려움 역시 높은데, 조사 응답자의 85%가 경매 주택 구입에 따르는 위험성을 제대로 알지 못한다고 답했다. 바이어들이 경매 주택을 구입하려고 할 때 직면하는 가장 큰 난관은 구입 후에 지출해야 할 경비의 불확실성, 다소 복잡한 구입 절차, 구입 후 부동산의 가치 상승과 하락에 대한 예측 불가능 등이 대표적이다. 이러한 불안감은 철저한 준비와 세심한 인스펙션으로 극복될 수 있다. 우선 경매 주택을 구입할 때 고려해야 할 사항은 대부분의 경매 주택이 오랜 시간 동안 비어 있었을 가능성이 높다는 점이다. 따라서 가장 기본적인 주택의 기능이 제대로 작동되지 않을 수가 있으므로 인스펙션 때 일반 주택과는 달리 더욱 세심한 주의가 필요하다. 경매 주택을 전문적으로 담당하는 한 인스펙터는 상당수의 경매 주택이 크고 작은 화재로 인한 피해를 입은 경우가 있는데, 이는 차압 과정에서 흥분한 집 소유자가 고의로 방화를 하기 때문이라고 한다. 방화의 흔적이 있다면 피해 정도를 정확히 파악하고 직접 피해보다도 간접 피해에 더 많은 신경을 써야 한다. 또한 주택을 차압 당할 정도의 재정난에 봉착한 사람이라면 주택의 관리에도 신경을 쓰지 못했을 가능성이 매우 높기 때문에 이러한 부분들에 대한 철저한 조사가 필수적이다. 상하수도 배수관은 물론 전기 배선 등 다른 일반 주택에서는 크게 신경 쓰지 않아도 될 문제들이 경매 주택에서는 누수나 누전의 위험을 동반할 수도 있다는 것이 전문가들의 지적이다. 비록 인스펙션 시에 제대로 작동하고 있다고 하더라도 무심히 지나쳐서는 안된다. 중요 시설과 장비에 제대로된 부품을 쓰기 보다는 경비 절감을 위해 임시 방편으로 대충 고쳐 놓았을 가능성이 높기 때문이다. 이러한 경우 오히려 나중에 수리할 때 더 많은 경비 지출이 필요할 경우가 많으므로 주의해야 한다. 악취 문제도 경매 주택에서 나타나는 일반적인 현상이다. 악취가 날 때 대부분의 바이어는 주택이 오랫동안 비어 있었기 때문에 곰팡이로 인한 냄새라고 단순히 생각하는 경우가 있는데 사실 악취의 원인은 대단히 다양하기 때문에 정확한 진단이 필요하다. 특히 경매 주택은 전기나 수도, 개스 등의 서비스가 중단된 경우가 많다. 그렇기 때문에 이런 상태에서 인스펙션을 할 경우에는 정확한 결과를 얻어내기 힘들다. 정확한 결과를 도출하기 위해서는 모든 서비스가 제대로 제공되고 있을 때 인스펙션을 하는 것이 바람직하다. 결국 경매 주택의 구입에서 가장 중요한 것은 얼마나 철저히 주택의 결함을 찾아내고 적정한 경비 지출로 수리, 보수하느냐 하는 문제이다. 백문이 불여일견(Seeing is Believing)이라는 속담처럼 경매 주택은 보고 또 보고 구입하는 것이 최상의 방편이다. (문의: 703-338-2220)

2009-06-10

[오문석의 부동산 백과] 워싱턴 DC를 주목하자 (2)

지난 주 워싱턴 DC의 주택 시장에 대한 칼럼에 이어 이번 주에는 워싱턴 DC의 상업용 부동산 시장에 대해 다루고자 한다. 올드타이머들에게 워싱턴 DC의 상업용 부동산 시장은 크게 양극화되어 있는 것이 사실이다. 노스웨스트 지역의 관공서와 사무용 지구, 그리고 조지타운으로 대표되는 상업용 지구의 상업용 부동산은 오래 전부터 대단한 가치를 지닌 부동산으로 평가되어 온 반면, 일부 지역을 제외한 대다수의 워싱턴 DC 내 상업용 부동산은 노후되고 위험하며 수익성이 높지 않아 투자 대상으로는 적합하지 않다는 생각이 그것이다. 사실 10여 년 전만 하더라도 한인들이 주로 비즈니스를 했던 노스이스트나 사우스이스트, 사우스웨스트 지역의 상업용 부동산은 그 가치가 크게 높지 않았고 수익성도 좋은 편이 아니었다. 하지만 이 같은 현상은 90년대 중반 이후 크게 달라지고 있다. 과거 위험지역으로 분류되던 곳들이 하나하나씩 재개발 되면서 이 지역의 상업용 부동산의 가치도 급격히 높아졌던 것이다. 이런 변화는 워싱턴 DC 정부의 노력에서 시작된다. 한때 무능하고 비효율적인 행정으로 유명했던 워싱턴 DC 정부는 저개발 낙후 지역에 대한 대대적인 개발을 통해 워싱턴 DC의 경제 활성화를 꾀했고 이러한 노력은 연방 정부의 재정적 지원을 통해 지난 10여 년 간 꾸준히 이어져 왔다. 아마 지난 십수년간 워싱턴 DC의 저개발 지역을 가 본적이 없는 한인들이 있다면 최근의 달라진 모습에 깜짝 놀랄 수도 있을 것이다. 워싱턴의 낙후 지역 개발을 위해 1998년 설립된 수도재활성화사업단(National Capital Revitalization Corp.)은 연방정부의 지원을 발판으로 낙후된 지역의 사회기반시설을 강화하고 민간 투자를 유치해 비즈니스를 활성화하며 DC가 균형 발전을 이루는데 큰 성공을 거두고 있다. 특히 90년대 중반 이후부터 젊은 전문직 종사자들이 대거 워싱턴 DC로 유입되면서 이들이 거주할 아파트와 콘도 등 주거시설은 물론 각종 비즈니스까지 활성화되면서 DC의 상업용 부동산 시장도 과거보다 훨씬 높은 가치를 갖게 되었고, 대규모 개발 프로젝트가 속속 진행되면서 대규모 민간투자가 이어져 향후 상업용 부동산 시장의 전망도 다른 어떤 지역보다도 좋은 것으로 평가받고 있다. 일례로 상업용 부동산 투자전문업체인 그럽 앤 엘리스사(Grubb & Ellis Company)는 올해 초 발표한 자체 연간보고서에서 워싱턴 DC를 상업용 부동산 투자에 가장 적합한 도시로 꼽았다. 이 보고서는 워싱턴 DC가 연방정부와 시정부의 경제회복 계획에 의해 더욱 발전해 나갈 가능성이 커짐으로써 신용위기 속에서도 각종 혜택을 받는 시장이라고 높게 평가하면서 포틀랜드, 로스앤젤레스, 샌프란시스코 등 다른 주요 도시보다 훨씬 더 높은 투자가치를 지니고 있다고 지적했다. 또한 위스컨신대 부동산센터의 조사에 의하면 워싱턴 DC는 세계의 수도라고 불리는 뉴욕에 이어 두번째로 해외부동산 투자자들이 선호하는 투자 지역 2위에 랭크된 점도 주목할 만 하다. 위스컨신대 부동산 센터는 해외 부동산 펀드들이 미국 부동산 시장의 침체를 틈 타 워싱턴 DC의 오피스 빌딩, 호텔, 아파트 단지 등을 잇따라 매입하고 있다며 DC의 상업용 부동산 시장에 대한 낙관적인 전망을 내놓았다. 워싱턴 DC는 상업용 부동산 투자자들에게 여러가지 매력을 가진 지역이다. 미국의 수도라는 상징성 외에도 연방정부라는 든든한 자금줄, 좁은 지역임에도 불구하고 노후된 지역이 많아 개발의 여지가 많다는 점이 상업용 부동산 투자의 호재로 작용하고 있다. 우리가 워싱턴 DC를 주목해야 할 이유가 여기에 있다. (문의: 703-338-2220)

2009-06-03

[오문석의 부동산 백과] 워싱턴 DC를 주목하자 (1)

워싱턴 지역에 거주하는 한인들에게 워싱턴 DC는 특별한 의미가 있는 지역이다. 본격적인 한인 이민이 시작된 60년대 후반 이후 워싱턴 DC는 한인들의 삶의 터전이었고 아메리칸 드림의 출발지였다. 오늘날 우리 워싱턴 한인들이 이룬 경제적 성취의 근원은 주 7일, 하루 12시간 이상씩 고된 스케줄을 마다 않고 워싱턴 DC의 위험지역에 위치한 그로서리, 델리, 케리아웃, 리커스토어, 세탁소 등에서 때로는 무장 강도의 위험까지 감수하면서 피와 땀을 흘린 결과라고 볼 수 있다. 70년대와 80년대만 해도 한인 비즈니스 거래의 대부분은 워싱턴 DC를 중심으로 이뤄졌고, 그런 이유로 한인들의 거주지도 워싱턴 DC와의 출퇴근이 용이한 애난데일 등이 인기를 끌었던 것이다. 하지만 90년대에 접어들면서 한인들의 생활권은 급격히 워싱턴 DC를 떠나게 됐다. 이민 초창기와는 달리 힘들고 어렵고 위험한 사업보다는 편안하고 안전한 비즈니스를 선호하게 되면서 DC의 한인 비즈니스는 자연스럽게 타인종 이민자들에게 넘어가게 됐고, 한인들의 상권도 DC 보다는 북버지니아와 수도권 메릴랜드 지역으로 중심이동을 하게 됐다. 그래서인지 최근에 이민 온 한인들 중 많은 분들은 워싱턴 DC에 대한 관심이 거의 없을 뿐만 아니라 관광 목적 이외에는 거의 워싱턴 DC를 찾지 않는 경향이 생겨나면서 비즈니스나 부동산 투자에 대한 관심도 과거에 비해 크게 줄어들게 됐다. 그런데 한인들의 관심이 DC에서 멀어진 후에 DC는 과거와 사뭇 다른 모습으로 변모하고 있다. 90년대 이후 워싱턴 DC 정부의 지속적인 낙후지역 재개발 사업이 성과를 거두고, 젊은 전문인들이 대거 워싱턴 DC 지역으로 이주함에 따라 도시에 생기가 돌면서 과거의 이미지와는 달리 거주나 비즈니스 양면으로 각광받는 지역으로 부각됐다. 이러한 변화는 부동산 관련 통계에서도 그대로 드러나고 있다. 놀랍게도 워싱턴 DC는 부동산 한파가 최고조에 이르렀던 2008년에 워싱턴 지역에서 유일하게 평균 주택 거래 가격이 전년도에 비해 상승한 지역이다. 특히 조지타운 지역의 평균 주택 거래 가격은 무려 18%나 상승해 107만 달러를 기록하고 있다. 이 같은 사실은 DC의 고급 주택들이 수요자들로부터 큰 호응을 얻고 있다는 사실을 반증하는 것으로 향후에도 이러한 현상은 지속될 것으로 예상된다. 왜냐하면 고급 주택을 원하는 수요는 많은데도 불구하고 워싱턴 DC의 특성 상 매물은 많지 않기 때문에 셀러가 거래를 주도할 확률이 높기 때문이다. 조지타운 지역 외에도 메릴랜드 몽고메리카운티와 인접한 쉐비체이즈와 타코마지역도 평균 주택 거래 가격이 상승했고, 재개발 계획으로 면모를 일신한 콜럼비아 하이츠 지역, 국회의사당과 인접한 사우스웨스트 지역도 주택 가격 상승세가 이어지고 있다. 반면 애나코스티아강 동쪽에 위치한 콩그레스하이츠, 베닝, 딘우드 지역은 여전히 인기를 끌지 못하고 고전하고 있다. 투자용 주택을 찾는 분들이라면 워싱턴 DC 지역을 주목할 필요가 있다. 가격 상승세도 지속되고 있을 뿐 만 아니라 렌트 수요도 많기 때문이다. 현재 우리 워싱턴 DC 한인들이 이룬 경제적 성과의 뿌리가 워싱턴 DC에 있다면 이제는 재도약의 기회 역시 DC에서 찾아야 할 때이다. 워싱턴 DC 부동산을 주목해야 할 때다. (다음주 계속) (문의: 703-338-2220)

2009-05-27

[오문석의 부동산 백과] 토지 투자 이렇게 하자

보통 웬만큼 부동산에 관심이 많은 분들도 땅 투자는 어렵다고들 한다. 주택이나 상용 건물과 달리 땅(토지)에 대한 투자는 그 가치를 판단하기가 쉽지 않기 때문이다. 어려운 문제에 봉착했을 때는 원칙에 입각해 풀어나가는 것이 정도일 것이다. 땅 투자 역시 마찬가지로 단순하고 쉽게 생각하면 절대 어렵지 않다. 우선 토지 투자는 땅을 산 다음 그 땅의 가치를 높여 되파는 것이다. 그렇다고 ‘의미 없는’ 땅을 무조건 사라는 뜻은 아니다. 땅을 사는 원칙은 인구가 증가하고 주변에 도로가 생기는 등 토지의 가치가 상승할 요건을 갖추고 있는 곳이어야 한다. 이러한 조건들은 가치 상승을 위한 계획에 입각해 평가되어야 한다. 주택이나 상용건물로 개발해 볼만한 지역이 있다면 당연히 인구 상승과 도로 등 기타 기반 시설들이 갖춰질 가능성이 높은 지역이 적합하다. 하지만 토지 투자가 이런 곳에만 해당되는 것은 아니다. 필자가 아는 분은 교통 여건도 별로 좋지 않고 발전 가능성도 높지 않은 지역의 땅을 싼 가격에 구입한 후 산악 자전거장과 머드 드라이빙 코스, 장애물 모터 사이클 운전장 등을 만들어 이런 스포츠를 즐기는 매니아들에게 큰 인기를 모으면서 비즈니스의 가치는 물론 토지의 가치도 급상승시켜 높은 수익을 오린 경우도 있다. 이와 같이 반드시 모든 조건이 완벽하게 갖춰지지 않은 곳이라 하더라도 개발의 아이디어에 따라서는 버려진 땅이 옥토가 되는 경우가 많기 때문에 개발의 아이디어야 말로 토지 투자의 성공을 위한 열쇠라고 할 것이다. 토지를 매입하는 경우 대부분은 그 전에 땅에 대한 투자를 해 본 적이 없는 사람들일 경우가 많다. 지역을 선택하고 그 토지에 대해 여러 명의 전문가들에 자문을 구하고 직접 찾아가 어떤 식으로 개발해 팔 것인지에 대해 생각해 보고 판단하는 순서가 올바른 토지 투자의 방법이다. 아직도 땅 투자가 어렵다고 생각되는 분들은 중고차 전문 딜러를 생각해 보자. 싼 값에 찍히고 긁힌 중고차를 1만 달러에 사서 2천 달러의 부품과 인건비를 들여 필요한 부분을 수리한 다음 1만 6천 달러에 팔았다면 4천 달러의 수익이 발생하게 된다. 다만 중고차를 살 때 엔진이나 파워트레인 등 자동차의 핵심적인 요소에 심각한 문제가 있을 경우에는 가치가 급락하고 수리한 뒤 되팔아도 큰 수익을 내기는 어렵다. 땅 투자도 이와 비슷하다. 가치 절하되었지만 가능성이 있는 토지를 찾아 꼭 필요한 개발 및 보수 공사를 거친다면 훌륭한 수익을 창출하는 투자 수단이 될 것이다. 다만 중고차 딜러와 토지 투자의 차이점은 중고차의 경우 수리해서 짧은 시간 내에 되팔아야 하지만 토지는 상대적으로 오랜 기간을 기다려 가치를 최대한 상승시킨 후 매도하는 것이 높은 수익을 내는 길이라는 점이다. 일부 동포들 중에는 토지 투자에 대해 다른 부동산 투자 보다 위험하거나 또는 한국에서의 잘못된 인식 때문에 투기의 일종으로 생각하고 땅 투자를 꺼리는 경우가 있다. 하지만 좋은 아이디어를 가지고 있는 분이나 장기적인 투자 수단을 찾는 분들에게 토지 투자는 높은 수익을 낼 수 있는 좋은 투자처일 수 있다. 워싱턴 지역에서 조금만 교외로 나가도 넓디 넓은 땅이 개발되지 않은 채 방치되어 있는 모습을 흔히 볼 수 있다. 조금 더 관심을 가지고 그 땅에 무엇을 하면 좋을까 생각해 본다면 이미 토지 투자의 절반은 성공한 셈이 아닐까? (문의: 703-338-2220)

2009-05-20

[오문석의 부동산 백과] 변하는 부동산 시장에 대처하는 자세

오랜 침체로 몸살을 앓았던 부동산 시장이 드디어 바닥을 친 것이 아니냐는 징조들이 곳곳에서 나타나고 있다. 언론에 보도된 바와 같이 잠정주택 판매지수가 두 달째 상승하고 있고, 건설투자도 6개월 만에 증가하는 등 부동산과 관련된 지표들이 서서히 살아나고 있다. 또한 신규주택 판매와 기존 주택 판매도 각각 전월보다 4.7%와 5.1%가 상승하고 있어 부동산 시장이 완연한 회복세를 보이는 것이 아닌가 하는 예측도 나오고 있다. 이중 우리가 주목해야 할 지표는 잠정주택 판매지수이다. 잠정주택판매지수는 계약이 체결됐지만 아직 클로징까지 완전히 마무리 되지 않은 상태를 의미한다. 부동산 시장에서 경기의 선행지표로 많이 활용되는데, 향후 주택 거래의 시금석으로 평가 받는 만큼 이 지수가 두 달째 상승하고 있다는 사실은 기존주택 판매가 완연한 상승세로 돌아섰다는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 여러 차례 앞선 칼럼에서 지적한 바와 같이 부동산 시장이 최저점, 즉 바닥에 도달했다는 사실은 그 시점을 지나야만 알 수 있다. 그리고 시장은 바닥을 치는 순간부터는 상승세에 가속도가 붙어 빠르게 거래가 활성화되면서 부동산 가격도 상승하게 된다. 이런 시장 국면에서는 바이어나 셀러나 모두 지금까지의 시장 대처와는 다른 접근이 필요하다. 우선 바이어의 입장에서는 투자의 시점을 생각보다 조금 더 앞당기는 적극성이 필요하다. 아직도 부동산 가격은 전체적으로 놓고 볼 때 활황기에 비해 평균 30% 이상 저평가 되어 있는 상황이기 때문에 투자 여건은 대단히 좋은 편이다. 또한 매입자들에게 주어지는 여러 혜택들이 여전히 가능할 뿐 만 아니라 연방 정부가 경기 회복 진작 차원에서 제공하고 있는 세제상의 지원도 있기 때문에 이 기회를 놓칠 경우 좋은 매물을 저평가된 가격으로 매입할 기회는 앞으로 최소 수년간은 힘들지도 모른다. 원하는 매물을 빠르게 구입하기 위한 사전 준비도 필수적이다. 융자 조건 등을 미리 확인해 사전 융자 허락을 받아 놓은 후 부동산 쇼핑에 나서는 것이 거래를 촉진시키고 원하는 부동산을 발 빠르게 확보할 수 있는 관건이 될 것이다. 셀러의 입장에서도 시장에 대응하는 적극적인 자세가 필요하다. 지금까지와는 달리 바이어들이 적극적으로 매입에 나설 가능성이 높다고 해서 소극적인 자세로 좀 더 높은 가격에 매매하기 위해 바이어를 고를 입장은 아니다. 부동산 시장이 다소 호전되었다고 해도 아직은 바이어 마켓이기 때문이다. 오히려 이럴 때 일수록 매입의지가 확고한 적극적인 바이어들에게 어필하기 위해 필요한 보수와 리모델링에 적극 투자해야 할 시기이다. 다른 셀러들보다 비교 우위에 서기 위한 확실한 계획을 담당 에이전트와 함께 세워 실행에 옮긴다면 판매를 촉진시킬 수 있을 뿐 아니라 가격면에서도 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다. 부동산 시장은 항상 변화하는 살아 있는 생물체와 같다. 시장이 정체되어 있는 것처럼 보여도 물 밑에서는 흐름이 존재하고 있기 때문에 수면 위로 그 흐름이 올라왔을 때는 급격하게 변화할 수 있다. 부동산 시장의 격언 중에 ‘산이 높으면 계곡이 깊다’는 말이 있다. 불황이 심하면 심할수록 반등의 폭도 클 수 밖에 없다. 바닥에서 벗어난 부동산 시장에 바이어와 셀러 모두 적극 대처할 때다. (문의: 703-338-2220)

2009-05-13

[오문석의 부동산 백과] 가치있는 부동산 찾는 노하우

부동산 투자에 성공하려면 먼저 부동산의 미래가치를 발굴해 내 선점해야 한다. 남보다 한발 앞서 미래가치를 찾아내면 값싸게 부동산을 장만할 수 있고 선점의 효과로 인해 성공확률을 크게 높일 수 있다. 그러나 이러한 간단한 법칙이 실제 투자일선에 응용할 때는 말처럼 쉽지 않을 뿐더러 초보자가 처음부터 미래가치를 찾아내는 일은 쉽지 않다. 경험 많은 고수들은 투자의 첫 단추를 맞게 꿰는 기술을 나름대로 터득하고 있다. 실전 고수들은 미래가치를 찾는 방법이 오히려 단순하다. 거시적이고 광역적인 미래가치보다 먼저 부동산 현장의 개별요인을 찾아 분석하는 것부터 시작한다고 보면 틀림없다. 고수들이 실전에 활용하는 미래가치 찾아내는 노하우를 알아보자. 호재가 이미 반영된 부동산이나 모든 점에서 완벽한 조건을 갖춘 부동산은 시세가 오를 대로 올라 더 이상 가치상승을 기대할 수 없다. ‘소문난 잔치 먹을 게 없는’ 실속 없는 투자방법이다. 오히려 ‘벌레 먹은 사과가 더 달다’는 말이 있듯이 성공 투자자들이 관심을 기울이는 부동산은 약간 흠집(?) 있는 부동산이다. 겉모습이 번듯하고 잘 생긴 부동산은 가격만 높고 미래가치는 낮은 경우가 많다. 겉과 속에 약간의 흠집이 있다면 누구든 투자를 망설인다. 하지만 흠집 있는 부동산은 초급매 또는 저가에 매입할 기회가 많고 사는 사람 위주로 가격을 조정할 수 있다. 흠집이 있어도 더 달콤한 부동산으로 전환할 지식과 안목을 키운다면 수익을 극대화시킬 수 있다. 투자에서 최우선적으로 따지는 것이 건물의 현재 상황을 살피는 것이다. 외관이 노후화되고 가치가 없어 보이면 초보자들은 처음부터 투자대상에서 제외시킨다. 대인관계에서 첫인상으로 판단하는 것과 마찬가지로 투자대상 부동산이 실속 없을 것으로 단정 짓는다. 그러나 부동산에서 차지하는 땅의 가치를 간과해서는 안된다. 건물은 철거하면 그만이지만 토지의 활용가치는 무궁무진하다는 점에 주목해야 한다. 실제 베테랑 토지 업자는 부동산을 살 때 토지의 용도(조닝)부터 먼저 살핀다. 투자대상을 선정할 때 땅의 가치를 알아보는 안목과 건물이 깔고 있는 토지의 활용성을 미리 점치면 투자의 반은 성공한 것이나 다름없다. 공실율이 높아 가격이 저평가된 상가나 위치가 좋지않은 땅을 싸게 사들여 재테크로 활용하는 실전 전문가들도 있다. 부동산의 위치와 주변 현황을 살핀 다음 허점을 발견한 다음 활용가치가 충분하다면 이를 이용해 투자가치를 높인 후 매도하는 전략을 세운다. 토지는 도로확장 여부를 따지고, 주택이나 상가는 최근의 트렌드와 입지에 맞는 임대 상품으로 만들어 일정기간 세를 주고 비싸게 되판다. 리뉴얼을 통해 임대수익을 높였기 때문에 매수자는 쉽게 찾을 수 있다. 투자의 원칙은 현재의 가치, 즉 매입 당시의 가치를 최대한 끌어 올려 추가의 가치, 즉 미래가치를 창출하는데 있다. 그리고 미래가치를 창출하기 위해서는 투자자의 안목과 노력, 그리고 결단이 성패를 좌우한다는 점을 잊지 말아야 할 것이다. (문의: 703-338-2220)

2009-05-06

[오문석의 부동산 백과] 되짚어 보는 부동산 격언

부동산격언을 잘 알아두면 부동산 투자를 하는데 있어 매우 유용한 나침반 역할이 될 수 있다. 비록 몇 단어 안 되는 짧은 한 문장에 불과하지만 그 속뜻은 상당한 기간 동안 경험과 이론이 모두 함축된 촌철살인 같은 엑기스나 마찬가지이다. 그러나 주의해야 할 점은 격언도 시기와 상황에 따라 달리 해석되거나 반대로 해석해야 할 때도 있다는 점이다. 따라서 격언을 무작정 맹신하기보다는 자신의 실력과 접목시켜 안목을 키우는데 활용하는 것이 가장 좋다. ◇장화신고 들어가서 구두신고 나와라. 부동산에 투자하거나 내집 마련을 할 때는 이미 개발이 완료되어 더 이상 개발여력이 없는 성숙기 지역보다는 아직 개발이 완료되지 않고 한창 개발이 진행중인 신흥 개발지역에 들어가라는 의미이다. 들어갈 때는 기반시설 미비로 다소 힘들지만 나중에 개발이 완료되면 가치가 상승하여 처음 들어갈 당시보다 부동산가격이 훨씬 많이 오르게 된다는 의미이다. ◇계란은 한 바구니에 담아라. 원래 주식이나 재테크 격언인 ‘계란은 한 바구니에 담지 마라’에서 파생된 격언인데, 부동산의 특성상 고가의 재화이므로 자금을 잘게 쪼개 여기저기 투자가치가 낮은 값싼 부동산을 매입하여 여러 곳에 투자하는 것 보다는 자금을 한곳에 모아 선택과 집중으로 돈이 될만한 블루칩 지역으로 투자하라는 뜻이다. ◇정부정책에 맞서지 말아라. 정부정책은 한번 발표되고 시행되면 쉽게 변경되지 않는 특성이 있는데다 전 국민이 정책의 영향을 받아 심리적인 지배상태에 놓이는 경우가 많으므로 섣불리 정부정책과 역행하는 투자를 삼가라는 뜻이다. 정부정책에는 맞서지도, 맹신하지도 않는 것이 중요하며 정책의 향후 파장에 대해 꼼꼼하게 분석하는 것이 해답이다. ◇무릎에 사서 어깨에 팔아라. 우리들 귀에 가장 낯익은 격언이기도 하다. 말 그대로 발끝과 상투를 피해 오르는 중간에 사서, 내리는 중간에 팔라는 뜻인데, 사실 바닥에서 사서 머리에 파는 것이 부동산투자에서 최고의 수익률을 내는 방법이지만, 신이 아닌 이상 바닥과 머리(상투)를 알기란 거의 불가능하다. 따라서 지나친 욕심을 부려 매도나 매수타이밍을 놓치면 투자에서 성공하기가 그만큼 어려워진다는 의미이다. ◇남들이 팔 때 사고 남들이 살 때 팔아라. 이 격언은 흔히 역발상 투자와도 연관이 있으며 “밀짚모자는 겨울에 사라”거나 “동 트기 전 새벽이 가장 어둡다”는 말과 거의 같은 의미로 쓰인다. 일반인들이 한창 활황기가 무르익어갈 무렵 우르르 몰려들어 매수하기 시작할 때는 이미 상투를 알리는 전조인 경우가 많으니 그때 팔면 제값에 팔 수 있고, 반대로 침체기에 남들이 계속 떨어질 것을 기대하면서 물건을 쳐다보지 않을 때 과감히 매수하면 저가에 매입하여 수익률을 극대화시킬 수 있다는 뜻이다. 그러나 현실적으로 남들과 반대로 행동하기는 두려움 때문에 쉽지가 않으므로 충분한 실력을 쌓아 미래를 내다보는 안목이 생겼을 때 실행하는 것이 실패를 막는 지름길이다. 워렌 버핏이 “남들이 두려워할 때는 욕심을 부리고, 남들이 욕심을 부릴 때는 두려워하라”는 격언을 한 것도 다 이런 맥락이라고 볼 수 있다. (문의: 703-338-2220)

2009-04-22

[오문석의 부동산 백과] NOI와 Cap Rate

수익을 창출하는 것이 주 목적인 상업용 부동산에 투자를 하고자 한다면, 가장 먼저 살펴봐야 하는 것이 바로 NOI (Net Operating Income)이다. NOI를 굳이 우리말로 하자면 ‘운영수익’ 정도라고 하면 되겠는데, 부동산 투자와 관련된 용어는 웬만하면 모두 영어로 통용이 되고 오히려 우리말로는 의사소통이 안 되는 경우가 대부분이므로 그냥 NOI 라고 부르는 것이 좋겠다. NOI는 총수익(Gross Income)에서 임대가 되지 않은 공실(Vacancy)로 인한 손실과 각종 운영경비(Operating Expenses)를 제외하고 남는 수익을 말한다. 예를 들어 A라고 하는 상가건물이 있는데, 이 건물이 100% 임대가 모두 되었을 경우의 총수익이 매월 10만 달러라고 하자. 하지만 상가에 약간의 공실이 있어 평균적으로 월10%의 임대료 손실이 발생한다면 A상가의 실질 총수익은 월 9만 달러가 된다. 여기서 관리인 급여, 건물 수선 및 청소비, 각종 공과금, 부동산 세금 및 보험료 등 건물 운영경비가 매월 3만 달러씩 지출된다고 하면 6만 달러가 매월 NOI가 된다. 여기서 중요한 것은 상가와 관련된 감가상각비나 은행 모기지 상환비용, 그리고 건물의 개축이나 증축 등에 소요되는 항목들은 운영경비(Operating Expenses)에 포함시키지 않는다는 것이다. NOI는 수익성 부동산의 시장가치를 평가하는 가장 중요하고도 필수적인 요소이다. 수익을 내는 상업용 부동산의 진정한 시장가치는 부동산 자체가 얼마나 돈을 벌어들이느냐에 따라 결정이 되며, 그 핵심 변수가 바로 NOI가 되는 것이다. 따라서 NOI를 직접 비교해 보면, 어느 부동산이 더 많은 돈을 벌어다 주는 지 금방 비교가 된다. 부동산에 투자하는데 있어 어떤 이는 똑 같은 NOI의 부동산에 대해 남보다 비싸게 지불하고 살 수도 있다. 또 어떤 이는 남과 똑 같은 돈을 투자해 빌딩을 매입했으면서도 더 높은 NOI를 거두는 경우가 있을 수 있다. 이처럼 내가 실제로 부동산으로부터 벌어들이는 돈과 이에 투자한 비용과의 비율을 따져 봄으로써 내 투자 수익률이 얼마나 되는 지 간접적으로 가늠해 볼 수 있는 지표가 바로 Capitalization Rate(줄여서 Cap Rate)인데, Cap Rate은 NOI를 매입가격으로 나눠주면 된다. (Cap Rate = Net Operating Income / Property Value) 매년 10만 달러의 NOI를 기록하고 있는 상가를 매입하기 위해 100만 달러를 지불한다면 Cap Rate은 10% (= 10만 달러/100만 달러)가 된다. 10만 달러의 NOI가 오너의 손에 오게 되는데, 모기지 융자가 많은 경우라면 실제 내 손에 쥐는 돈은 더 적을 것이고, 모기지 융자가 없다면 전액 오너의 수입이 될 것이다. 일반적으로 Cap Rate은 지역과 특성이 비슷한 부동산의 경우 큰 차이를 보이지 않는다. 예를 들어 오피스 빌딩의 임대료 수익은 뻔한데, 오피스 빌딩을 매입하겠다는 수요가 폭발할 경우 가격이 올라갈 것이다. 이건 특정 빌딩만 그런게 아니고 그 주변에 비슷한 오피스 빌딩이 있다면 마찬가지로 그 빌딩도 영향을 받게 된다. 주택에서 옆집 가격이 폭등하면 내 집 가격도 가만있지 않는 것과 마찬가지이다. 이렇게 되면 NOI는 변하지 않는데 분모가 되는 부동산 가격이 커지게 되므로 Cap Rate은 내려가게 된다. Cap Rate이 낮아진다는 이야기는 그만큼 같은 돈을 투자해서 얻는 수익률이 낮아진다고 해석해도 되고, 어느 수준의 수익을 거두기 위해서는 투자해야 할 돈이 과거보다 더 많아야 한다는 의미도 된다. 상업용 부동산에 관심을 갖고 있다면, NOI와 Cap Rate에 대해 정확한 이해를 하고 있어야 투자가치를 정확히 따져볼 수 있다. (문의: 703-338-2220)

2009-04-15

[오문석의 부동산 백과] 바이어 사로잡는 주택 리모델링

어느덧 3월도 가고 봄기운이 완연한 4월이 오면서 부동산 시장도 기지개를 펴고 있다. 참으로 오랜만에 부동산 거래도 점차 활성화되고 있고, 신규 주택 건설도 증가한다는 반가운 소식이다. 하지만 아직은 셀러보다는 바이어가 시장의 주도권을 쥐고 있는 상황이기 때문에 거래가 다소 활기를 띤다 하더라도 셀러의 입장에서는 바이어의 마음을 사로잡기 위한 노력이 그 어느 때 보다 필요한 시점이다. 왜냐하면 집을 사기로 결정한 바이어는 많은 매물들을 둘러보기 때문에 비슷한 가격대라 할지라도 바이어에게 얼마나 좋은 인상을 심어주느냐가 주택 판매를 촉진하는 관건이다. 이미 여러 차례 칼럼을 통해 언급했듯이 집안의 잡동사니를 치우고, 페인트를 새로 칠하며, 고장 난 부분을 수리하는 등의 기본적인 사항들 외에 이번 칼럼에서는 큰 비용을 지출하지 않고도 바이어들의 마음을 사로잡을 수 있는 몇 가지 방법을 소개하고자 한다. 물론 각 개인마다 주택에서 선호하는 부분이 다르기 때문에 모든 사람을 만족시키는 방법을 찾기는 쉽지 않다. 하지만 바이어들이 집을 둘러보면서 ‘와우!’라고 생각할 만한 부분이 한 두 곳만 있어도 다른 경쟁자들에 비해 우위에 서는 계기를 만들 수 있을 것이다. 첫째는 환경 친화적인 주택으로의 변신이다. 소위 그린하우스(Green House)라고 불리는 환경친화적이면서도 에너지를 절약하는 주택은 바이어들의 관심을 사기에 충분하다. 고급 단열재 사용, 기존의 창문을 에너지 절약형으로 교체하기, 누수 방지, 스카이라이트 설치 등은 주택의 가치를 높이면서 에너지를 절감할 수 있는 방법들이다. 둘째는 집안 곳곳에 장식을 가미하는 것이다. 단조로운 벽면에는 크라운 몰딩(Crown Molding)으로 기품을 더하고, 베이스보드도 좀더 넓은 것으로 교체한다. 집이 작을 경우 이런 장식이 오히려 집을 답답하게 느끼게 할 것이라고 예단할 수도 있으나 실제로는 작은 변화가 집의 가치를 결정적으로 높이는 계기가 되기도 한다는 점을 기억할 필요가 있다. 리빙 룸과 다이닝 룸 등에는 특히 신경을 써서 장식을 하고, 창틀과 문틀도 좀 더 세련되고 고급스러운 자재를 사용한다면 주택의 품격을 높일 수 있다. 셋째는 벽 페인트의 다양화이다. 집안 전체가 온통 하얀색 페인트로 칠해져 있는 집 보다는 각 방들의 특성과 용도에 따라 다양한 색상과 재료의 페인트나 벽지를 사용한다면 집안에 생기가 도는 것은 자연스러운 결과일 것이다. 요즘은 다양한 효과를 내는 페인트들이 많이 나와 있고, 벽지도 여러 종류들이 있어 각 방의 특성을 살리는데 큰 효과를 볼 수 있다. 또한 고급 주택에서는 다이닝 룸이나 레크리에이션 룸, 어린이 방 등의 벽에 그림을 그려 넣는 것도 새로운 트렌드로 인기를 모으고 있다. 하지만 페인트와 벽지를 선택할 때는 집 주인의 개인적인 취향을 너무 강조하기 보다는 일반적으로 많은 사람들이 공감할 수 있는 색상과 재료, 그림을 택하는 것이 바람직하다. 넷째는 플로어를 새로 손 보는 것이다. 하드 플로어나 타일 플로어로 교체하거나 혹은 새 카펫을 깔게 되면 집안의 분위기가 완전히 달라진다. 반대로 카펫이나 하드 플로어가 깨끗하지 못하고 또는 일부 파손되어 있다면 바이어는 주택의 관리가 전반적으로 부실하다고 여길 수 밖에 없을 것이다. 다섯째는 덱(deck)이다. 많은 바이어들은 덱이 없는 집을 사서 직접 덱을 설치하는 것 보다는 이미 덱이 설치되어 있는 집을 선호하는 경향이 있다. 주택 건축 기관들은 올 한해에만 미국인들이 주택을 리모델링 하는데 무려 2,170억 달러를 지출할 것으로 예상하고 있다. 주택을 빨리 판매하고자 하는 셀러는 정해진 예산 범위 내에서 최대한의 효과로 바이어들의 마음을 사로잡는 리모델링 항목들을 선정하는 지혜를 발휘해야 할 것이다. (문의: 703-338-2220)

2009-04-08

[오문석의 부동산 백과] 한국 부동산 투자 절차와 주의점

지난 주 한국 부동산 투자 절차와 주의점에 대한 칼럼이 나간 후에 많은 분들이 일반적인 매입, 매도 절차 외에 송금과 은행 계좌 설치, 세금 문제 등도 함께 다뤄주기를 원해 이번 주 칼럼에서는 이 부분들을 알기 쉽게 문답식으로 정리해 봅니다. Q.한국 송금시 본인 명의 통장이 필요한가요? A.1만 달러 이상의 고액은 한국 내 본인 통장을 개설해 보내는 것이 바람직합니다. 형제나 타인 계좌로 고액을 송금할 경우 한국 국세청이 증여로 판단하고 수취인에게 증여세를 부과할 수 있기 때문입니다. Q.한국 통장 개설은 어떻게 하나요? A.우리아메리카 등 미국 내 지점을 둔 한국계 은행에서 한국 통장을 개설할 수 있으며, 신분증을 지참하셔서 현지 지점 방문 후 신청서 작성하여 작성 가능하시고, 한국 내 대리인에게 위임하여 계좌 개설을 신청하는 경우에는 대리인이 한국대사관 및 영사관 확인필 위임장을 지참하여 한국 내 은행지점을 방문 하신 후 계좌 개설 신청하시면 됩니다. Q.통장의 개설 시 유의점은 어떠한 것들이 있나요? A.한국에서 보는 세법상의 외국인 즉 “비거주자란” 한국 이외의 지역에서 대부분의 경제활동과 일상생활을 진행하시는 분들로 이 범주는 1년마다 재정의됩니다. 보통의 경우 영주권, 시민권자 외에 외국에 있는 주재원이나 유학생 그리고 영주권 이외의 비자로 외국에 거주하시는 경우도 “비거주자”에 해당됩니다. 일단 이 비거주자에 해당되시는 분들은 한국 내에 본인의 실명으로 통장을 비거주인 자격으로 개설하시고 송금하시면 됩니다. 단, 본인이 아닌 친척이나 타인의 이름으로 구좌를 개설시에는 증여세(GIFT TAX)의 대상이 될 수 있으니 주의하시기 바랍니다. Q.한국 통장 계좌 개설 시 필요서류는 어떤 것이 있나요? A.영주권자는 여권 및 영주권 사본이 필요합니다. 위임 시에는 영사관의 공증서류를 구비하시면 되고, 시민권자는 여권사본이 필요하며 위임 시에는 공증서류 (변호사 또는 일반공증 사무실)필요합니다. 그리고 대리인을 통해 개설하시려면, 위임인 신분증 사본과 대리인 신분증사본, 공증받은 위임장 등이 필요합니다. Q.한국 통장의 종류는? A.본인 희망에 따라 대외계정이나 비거주자 원화예금 계좌 또는 비거주자 외화예금 계좌를 개설할 수 있습니다. Q.송금한 돈을 미국으로 환수할 때 제한은 없나요? A.아무런 제한이 없습니다. 비거주 외국인(시민권자 포함)의 경우 한국 부동산 취득 시 외국환은행장 또는 한국은행총재 등에게 외국환거래법에 따른 부동산취득신고를 통해 당초 그 금액이 미국에서 들어왔다는 송금기록이 있으므로 자유롭게 다시 미국으로 가져가실 수 있습니다. 부동산 구입 용도로 사용했을 경우 한국 세무서의 자금출처 확인(입증서류 제출)을 받으면 됩니다. Q.송금 내역이 국세청에 통보되나요? A.1만 달러 이상의 송금 내역은 은행에서 소재지국(한국 또는 미국) 국세청에 보고토록 되어 있습니다. 미국의 경우 해외에 1만 달러 이상의 금융계좌를 보유하면 본인이 직접 다음해 6월30일까지 보고해야 합니다. Q.한국에서 어떤 세금이 부과되나요? A.환율 하락에 따른 환차익은 한국에서 소득세가 부과되지 않습니다. 아울러 상장주식에 투자한 뒤 이를 양도해 이익을 얻었다 해도 소득세가 없습니다. 다만 은행 예금과 채권으로 발생한 이자소득세(이자 소득의 13.2%)와 주식에 대한 배당소득세 (배당 소득의15.4%)가 각각 원천징수 됩니다. (문의: 703-338-2220)

2009-03-25

[오문석의 부동산 백과]매매를 촉진시키는 주택 보수 항목들

대부분의 셀러들이 집을 팔기 전에 어느 정도의 수리와 보수는 필수적이라는 사실에 동의한다. 특히 요즘처럼 부동산 시장이 침체되고 너무 많은 물량이 시장에 나와 있는 극도의 바이어스 마켓 상황에서는 집을 빨리, 그리고 제값에 팔기 위해 최상의 주택 상태를 유지해야 한다는데 다른 의견이 없을 것이다. 하지만 주택을 구성하고 있는 수많은 부분들 중에서 어떻게 우선 순위를 정해 수리를 해야하는가 하는 문제는 쉬운 대답이 아니다. 특히 정해진 예산 범위에서 최대한의 효과를 얻어내기 위해서는 바이어들에게 가장 큰 효과를 볼 수 있는 부분부터 수리를 해야 하는데 이 우선 순위를 정하는 것이 대부분의 셀러들에게는 힘든 선택일 것이다. 이러한 의문과 고충을 풀어 줄 최근 조사 자료가 있어 독자들에게 소개하고자 한다. 부동산전문웹사이트인 ‘HomeGain’사가 최근 발표한 조사에 따르면 바이어들은 청소와 정리정돈 상태, 조명과 자연 채광, 집안의 전반적인 유지 상태와 장식 그리고 정원 조경에 가장 많은 관심을 보이는 것으로 나타났다. 우리가 보통 투자 때 사용하는 지표인 ROI(Return of Investment, 투자수익률)를 주택의 보수에 적용시켜보면 청소와 정리정돈의 투자수익률은 578%, 집안의 유지상태와 장식은 340%, 정원 조경은 415%로 조사됐다. 즉, 몇 백 달러를 투자해 이런 부분들을 보수, 손질할 경우 집을 팔 때 수천 달러의 이익을 볼 수 있다는 말이다. HomeGain사는 가장 셀러들이 선호하는 수리 항목 10가지도 아울러 발표했는데 전기와 플러밍 문제 해결, 카펫의 교체나 샴푸, 실내외 페인트, 손상된 바닥 수리, 주방과 화장실 업그레이드 등이 상위에 올랐다. 이 조사에는 창문을 깨끗하게 청소하는 것과 같은 어쩌면 사소한 집안의 상태들이 실제로 이 부분을 놓쳤을 경우 바이어들에게 나쁜 인상을 심어주는 큰 실수가 될 수도 있음을 강조하고 있다. 특히 실내 바닥은 카펫이든 또는 우드 플로어든 간에 잘 관리되고 깨끗하게 윤기 나는 상태에서 바이어들을 맞아야 한다고 지적한다. 그렇다면 수리 비용은 어느 정도가 적당할까? 이 조사에서는 베드룸 3개와 화장실 2개 정도의 단독 주택일 경우 앞서 지적한 부분들을 수리하는데 지역과 수리 방법, 재료비용에 따라 차이는 있겠지만 2만 달러에서 2만 3천달러 정도가 보편적인 경비가 될 것이라고 지적했다. 이 정도의 투자를 할 경우 일반적으로 주택을 팔 때 약 5만 달러에서 7만 달러 정도의 가격 상승 효과를 볼 수 있을 뿐 아니라 다른 주택에 비해서 빨리 팔 수 있는 장점도 있다는 것이다. 길었던 겨울이 가고 새 봄이 가까이에 있다. 며칠 전 내린 눈이 아직도 곳곳에 쌓여 있지만 벌써 3월 초가 지나고 중순이 가까워 오니 봄도 이제 눈 앞에 있는 때다. 일반적으로 부동산 시장의 활황과 불황 여부에 관계없이 봄은 부동산 거래가 활성화되는 시기이다. 더구나 올해 봄은 새로운 행정부가 구제 금융을 풀어 신용 경색 문제가 어느 정도 호전되고, 낮은 이자율이 유지됨에 따라 첫 주택 구입자들을 중심으로 부동산 거래가 활성화될 전망이 우세하다. 이런 시장 상황에서 주택을 빨리 팔고 싶은 셀러들이 있다면 지금부터라도 전문 부동산 에이전트와 의논해 집안의 수리 및 보수 체크리스트를 작성해 준비를 시작하는 것이 현명한 선택일 것이다. (문의: 703-338-2220)

2009-03-11

[오문석의 부동산 백과]투자의 본질을 이해하자

대표적인 투자 수단인 주식이나 부동산 투자에 공통적으로 해당되는 원칙이 있다. 투자의 본질인 사고 파는 타이밍을 제대로 잡아야 한다는 점이다. 주식의 경우에도 가파르게 오르는 상승장에서도 어떤 사람은 이익을 보는 반면 어떤 사람은 손해를 본다. 또 모든 사람이 손해를 볼 것 같은 하락장에서도 어떤 사람은 이익을 낸다. 부동산의 경우에도 마찬가지다. 비슷한 주택이나 상업용 부동산을 가지고 있다고 하더라도 어떤 사람은 이익을 보는가 하면 손해를 보는 사람도 있다. 왜 이런 일이 생길까? 이유는 바로 투자의 본질인 매수와 매도의 타이밍에 있다. 손해를 보는 사람들의 대부분은 사고 팔 타이밍을 잘못 잡았기 때문이다. 경제가 어렵고 힘들어질수록 헐값에라도 팔고 싶은 욕망이 강해지고, 경기가 좋고 호황일 때는 계속해서 상승이 지속될 것이라 생각해서 매도 적기를 놓치는 경우가 많다. 싼 값에 사서 비싸게 팔아야 한다는 투자의 단순하면서도 명쾌한 논리를 모두가 알고 있지만 심리적인 영향으로 실제 투자에 임할 때는 이 논리대로 과감하게 행동하기 힘든 것이다. 얼마전까지 한국에서는 중국과 동남아 펀드가 대유행을 했다고 한다. 은행 등 금융권에서도 고객들에게 중국과 동남아 펀드를 권하기에 혈안이었다. 하지만 투자 고수들은 모든 사람들이 이 펀드를 얘기할 때 이미 펀드의 매력은 사라졌다는 사실을 알고 있다. 그래서 그들은 그 시점에 매수하는 것이 아니라 매도하는 것이다. 요즘의 부동산 시장도 마찬가지이다. 모두가 발만 동동거리며 불안해 하면서 쉽사리 투자를 하지 못할 때가 가장 좋은 투자 적이다. 부동산이 더 내려가기를 기다리는 사람이 있다면 자칫 투자의 적기를 놓치는 우를 범할 수 있다. 왜냐하면 그 누구도 언제 부동산이 바닥을 칠 지를 정확히 예측하기 힘들기 때문이다. 그래서 가장 좋은 매수 시기는 바닥을 치기 전에 사서 최고점에 도달하기 전에 파는 것이다. 이런 투자 원칙을 가장 잘 실천하는 대표적인 투자자가 워렌 버핏이다. 버핏은 이 단순한 투자 원리를 묵묵히 실행하는 실천가이며 이러한 그의 투자 패턴이 그를 투자의 대가로 만들어 놓은 것이다. 누구에게나 두려울 수 밖에 없는 ‘투자에 대한 불안감’을 떨쳐내기 위해서는 어느 정도의 훈련이 필요하다. 조금만 훈련하고 노력하면 개선될 여지가 많은데, 가장 좋은 훈련 방법은 경험이다. 즉, 투자 경험이 많으면 많을수록 막연한 두려움은 줄어들 것이다. 또 다른 훈련은 실패를 두려워하지 않는 용기다. 인간이기 때문에 당연히 실패할 수 있지만 그 실패를 성공의 밑거름으로 삼느냐 아니면 좌절과 절망을 극복하지 못하느냐에 따라 그 결과는 엄청나게 다를 수 밖에 없다. 다행히 부동산 투자는 실패하더라도 주식처럼 휴지조각이나 반토막 나는 경우는 흔치않다. 또 주택 같은 경우에는 내가 들어가서 집값 생각않고 살면 된다는 마음으로 투자한다면 리스트는 크지 않을 것이다. 필자가 이 칼럼을 준비하는 동안 버락 오바마 대통령이 상하원 합동회의에서 취임 후 첫 국정연설을 했다. 오바마 대통령은 연설에서 경제가 어렵지만 미국과 미국민은 반드시 미국을 재건할 것이라고 긍정적인 희망론을 수차례에 걸쳐 강조했다. 불안감과 두려움은 투자의 가장 큰 적이다. 긍정적이고 적극적인 마인드컨트롤이 절실히 필요한 때다. (문의: 703-338-2220)

2009-03-04

[오문석의 부동산 백과] 하이테크를 이용한 부동산 투자

성공적인 부동산 투자자가 되기 위해서는 노력과 공부가 필수다. 다른 분야도 마찬가지이겠지만 부동산 투자에서도 꾸준히 노력하고 공부하는 사람을 당해낼 재간은 없다. 요즘은 시대가 변하면서 부동산 공부에 활용할 수 있는 기기들도 과거와는 많이 달라졌다. 특히 인터넷 환경은 부동산 투자에서도 대단히 유용한 수단이 되었다. 일반인들은 부동산을 배우고 싶어도 무엇부터 해야 할지 막막하게만 느껴진다. 우선 인터넷을 활용하는 방법을 살펴보자. 요즈음은 인터넷이 발달되어 앉아서도 많은 정보들만 활용하면 어느 정도까지는 안목을 키울 수가 있다. 먼저 지도 검색 프로그램을 활용하는 방법이 있다. 야후나 맵퀘스트 등으로 조사할 부동산의 위치나 주변 여건을 1차적으로 확인 할 수 있을 뿐만 아니라 현장 위성사진도 활용할 수도 있다. 또한 구글 어스(Google Earth) 프로그램을 활용하면 무료도 위성사진을 통해 주변 현황을 파악할 수 있다. 구글 어스 프로그램은 원하는 부동산 인근 지역을 간편하게 살펴 볼 수 있을 뿐 아니라 한국인들이 중요하게 생각하는 방위 등을 손쉽게 파악할 수 있어 대단히 유용하다. 그것 외에도 부동산 투자를 하기 위해서는 기본적인 지도를 이용할 수 있어야 한다. 지도와 친숙해 지다보면 돈이 될 만한 부동산이 서서히 보일 것이다. “기록은 기억을 지배한다”는 말이 있다. 현장답사를 다녀오면 많은 자료들이 남게 된다. 하지만 이 자료들을 기록하지 않으면 기억 속에서 사라지기 마련이다. 그러므로 기록하는 습관은 부자가 되기 위한 기본 자세이고, 컴퓨터와 휴대전화, ipod 등은 기록을 유용하게 정리하고 활용하는 좋은 도구들이다. 현장을 다니면서 조사한 내용과 부동산 중개업자 혹은 관계자로부터 들은 유용한 정보들을 수첩에 직접 메모하거나 휴대전화나 ipod의 워드 기능을 이용해 그때 그때 정리해 둔다. 또한 디지털 카메라나 휴대폰의 카메라 기능을 이용해 현장 사진을 찍어 두는 것도 잊지 않는다. 이렇게 현장에서 모은 정보들은 집이나 사무실에 돌아와 컴퓨터 파일로 보관하는 작업을 한다. 이때 메모한 내용들과 찍은 현장 사진들을 자신만의 노하우로 적절하게 파일로 구성해 놓으면 누구도 부럽지 않은 나만의 부동산 투자 보물 창고를 갖게 되는 것이다. 뉴스와 정보를 관리하는데도 인터넷은 대단히 유용한 수단이다. 수없이 쏟아져 나오는 뉴스들 중에서 자신에게 꼭 필요한 정보를 얻는데 인터넷의 검색 기능과 관심 뉴스 자동 이메일 시스템 등의 서비스를 이용해보자. 물론 두어 종류의 신문과 TV와 라디오 뉴스를 정기적으로 구독하고 시청, 청취하는 것도 중요하지만 인터넷을 유용하게 이용하면 숨어 있는 정보도 쉽게 찾아 내것으로 만들 수 있다. 특히 야후나 구글 등의 포털 사이트의 이메일 서비스에는 관심 단어를 입력하면 그와 관계된 뉴스들을 매일 매일 이메일로 알려주는 기능이 보편화 되어 있는 만큼 이러한 서비스를 잘 이용하면 다른 사람보다 한걸음 앞설 수 있다. 부동산 투자에서는 부동산 투자관련 뉴스는 물론 경제 일반, 정치권 소식 등도 대단히 유용한 정보다. 이러한 정보를 잘 취합하고 분류해 정리하는데 인터넷과 컴퓨터는 훌륭한 동반자가 될 것이다. 연세가 드신 분들 중에는 컴퓨터나 인터넷 등이 ‘가까이 하기엔 너무 먼 당신’일 수 있다. 하지만 조금씩 조금씩 배워 나가다 보면 이러한 문명의 이기들이 주는 놀라운 효과를 직접 체험할 수 있다. 남들보다 한걸음씩 앞서나가는 노력이 바로 부동산 투자 성공의 지름길이다. (문의: 703-338-2220)

2009-02-25

[오문석의 부동산 백과] 오픈하우스는 이렇게

끝날 것 같지 않던 겨울도 이제 서서히 꼬리를 보이고 있다. 올 겨울은 날씨도 날씨거니와 불황 때문에 더 추웠던 것 같다. 하지만 얼어붙은 땅 속에서도 새싹은 피어나듯이 날씨도 경기도 봄과 함께 따뜻해 지기를 기원해 본다. 아무래도 겨울이 날씨와 연휴 등의 요인으로 부동산 시장이 잠시 정체하는 시기라면 봄으로 접어드는 2월은 서서히 부동산 거래를 준비해야할 시기다. 특히 요즘 같은 부동산 침체기에 집을 팔려고 하는 셀러들은 부동산 거래가 활발해지는 봄을 맞아 더욱 철저한 준비가 요구된다. 집을 팔기 위한 여러 준비가 있겠지만 그 중에서도 오픈하우스는 가장 중요한 요소 중의 하나이다. 오픈하우스는 잠재적인 바이어들이 직접 매물을 방문해 눈으로 확인하는 계기일 뿐 아니라 바이어들이 교통, 학교, 쇼핑 등 여러가지 요소들을 직접 체크할 수 있는 기회다. 또 셀러의 입장에서는 오픈하우스를 통해 잠재적인 고객들의 반응을 직접 확인할 수 있고, 아직까지 집을 사겠다고 결심하지 않은 사람들도 잠재적인 고객으로 확보할 수 있도록 한다. 이 외에도 여러 명의 잠재적인 바이어들이 동시에 매물을 방문함으로써 잠재적 바이어들 간의 경쟁을 유발할 수 있는 장점도 있다. 그러나 이러한 장점에도 불구하고 오픈하우스는 셀러의 입장에서는 대단히 조심해야하고 특별한 주의를 기울여야 한다. 자칫하면 오픈하우스를 하지 않은 것보다 못한 결과를 초래할 수도 있기 때문이다. 오픈하우스를 하기로 에이전트와 합의하게 되면 체크리스트를 작성해 오픈하우스 때 주택이 가장 좋은 상태가 될 수 있도록 준비해 나가야 한다. 첫째는 물론 청소이다. 집이 반짝반짝 윤이 날 정도로 구석구석 세심하게 청소한다. 가장 좋은 예는 신규 커뮤니티의 모델하우스를 연상하면 될 것이다. 개인적인 취향은 최대한 절제해야 한다. 정치적 의견이 담긴 포스터나 개인적인 사진들은 치워놓아야 한다. 클로젯과 차고도 깨끗이 비워 두는 것이 좋다. 둘째는 전문가의 조언과 협조를 구하는 일이다. 실내 장식이라든지 정원관리, 페인트 등은 전문가들의 조언을 받아 적절하게 조치한다. 셋째는 세심한 부분에 대한 관심이다. 새 샤워커튼, 화장실의 새 타월과 손님용 비누, 새 식탁보와 양초 등의 액세서리는 오픈하우스에 온 사람들에게 좋은 인상을 심어 줄 수 있다. 넷째는 감성에 호소하는 센스다. 갓 구운 빵이라던지 커피, 차, 소프트 드링크 등을 준비해 오픈하우스에 온 사람들이 마치 자기 집에 온 것 같은 분위기를 연출한다. 또한 거실과 가족실, 침실 등에서 꼭 필요하지 않은 가구 한두개씩은 치워 놓음으로써 집이 좀 더 넓어 보이도록 한다. 낮이라고 할지라도 실내등은 모두 켜 놓고, 커튼도 걷어서 최대한 집 안을 밝게 하는 센스도 필요하다. 이외에도 오픈하우스를 할 때에는 귀중품은 안전한 곳에 잘 치워두고, 애완동물이 있다면 오픈하우스 중에는 손님들의 눈에 띄지 않게 다른 곳으로 옮겨 두는 것이 좋다. 오픈하우스는 가능하면 토요일과 일요일 양일간 하는 것이 더 많은 사람들이 방문할 기회를 주기 때문에 좋고, 지역신문, 웹사이트 등을 통해 적극 홍보하고 이웃들에게도 미리 알리는 것도 중요하다. 부동산 업계에서는 오픈하우스를 ‘쇼’(Show)에 비교한다. 쇼는 모든 것이 철저히 연출된다. 오픈하우스 역시 철저한 준비와 연출이 성패의 관건임을 잊지 말자. (문의: 703-338-2220)

2009-02-18

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